Cifras comprobadas el: . Los tipos cambian; las cifras siguientes describen el mercado en esa fecha y no constituyen una oferta.
Lo que un banco italiano presta a un no residente
Los bancos italianos prestan a no residentes de la Unión Europea, en euros, con los mismos productos que a los residentes: tipo fijo, tipo variable referenciado al euríbor, o fórmulas mixtas. Lo que cambia es la prudencia. En una compra de segunda mano, a un no residente se le ofrece por lo general entre el 50 y el 60 por ciento del valor que fija el tasador del banco, cuando un residente obtiene habitualmente el 80 por ciento. El plazo suele limitarse a 20 o 25 años, y la mayoría de los bancos quiere el préstamo amortizado antes de los 75 u 80 años.
Los tipos no asustan a un comprador español. La Banca d'Italia registra una TAE media del 3,99 por ciento en las nuevas hipotecas a hogares en agosto de 2026, en ligera subida tras las dos alzas del Banco Central Europeo de junio y septiembre de 2026, que llevaron la facilidad de depósito al 2,50 por ciento. El euríbor a doce meses, referencia de los préstamos variables, promedió el 3,25 por ciento en septiembre de 2026. Como ilustración y sin valor de oferta, 150.000 euros a 25 años al 3,99 por ciento suponen una cuota de unos 791 euros.
No espere que el nombre del banco le ayude: algunas entidades italianas pertenecen a grupos con presencia en España, pero prestan con criterios italianos y expediente italiano. La relación con su banco en España no le exime de nada.
El expediente y los gastos de la hipoteca italiana
El banco pide sus declaraciones de la renta y nóminas o cuentas anuales de los dos o tres últimos años, traducidas al italiano, su codice fiscale, una cuenta italiana para los recibos y el compromesso. Encarga una tasación, la perizia, y es ese valor, no el precio, el que sirve de base al porcentaje. Cuando el expediente se aprueba, emite una oferta vinculante; la ley italiana la hace obligatoria para el banco durante al menos siete días antes de la firma.
Los gastos son reales: el impuesto sustitutivo del 2 por ciento del capital prestado para una segunda residencia, retenido al desembolsar (solo el 0,25 por ciento en prima casa), la comisión de apertura, la tasación, el seguro de incendios obligatorio y la escritura del préstamo ante notario, firmada a la vez que la compra. A diferencia de España, donde el banco asume el AJD desde 2019, aquí el impuesto del préstamo lo paga usted. Sobre 150.000 euros prestados, solo el impuesto sustitutivo son 3.000 euros a prever en la entrada.
Financiar en España: la vía más frecuente
Cuando el banco italiano se queda en el 55 por ciento, el resto suele salir de España. Su banco no hipotecará una vivienda en Italia, pero sí puede prestar con garantía sobre un inmueble que usted tenga aquí. Tres fórmulas se repiten: el préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda libre de cargas, con fondos de libre disposición; la ampliación de capital de la hipoteca actual mediante novación, si su casa aún está hipotecada y hay margen de valor; y, en banca privada, el crédito con garantía de una cartera de fondos o valores, sin vender las posiciones.
El tipo es un tipo español, el análisis se hace sobre sus ingresos españoles y la garantía se queda en España: es su casa la que responde, no la italiana. Para una segunda vivienda, los bancos españoles suelen moverse entre el 60 y el 70 por ciento del valor de tasación, y la novación tiene sus propios gastos de notaría y registro, menores que una hipoteca nueva. Esta vía tiene una ventaja práctica: llega a Italia como comprador al contado, lo que simplifica el compromesso, acorta el plazo hasta la escritura y elimina el impuesto sustitutivo del 2 por ciento. Y tiene un precio: el riesgo se traslada a su patrimonio en España, y una garantía sobre su vivienda habitual merece una decisión propia, tomada con un asesor.
Combinar ambas vías, o pagar al contado
Muchos compradores combinan: una hipoteca italiana para la parte que el banco italiano acepta, un préstamo con garantía en España para el complemento y los gastos, o los ahorros para una de las dos. La dosis adecuada depende de su horizonte: una hipoteca italiana vincula la vivienda a su propia deuda, lo que resulta limpio si revende; un préstamo en España deja la casa italiana libre de cargas, lo que agrada a los herederos y simplifica una venta futura.
Si paga al contado, con ahorros o con la venta de un inmueble, el calendario es el más corto, pero se plantea el puente: vender primero y comprar después, o al revés. Un préstamo puente en España puede cubrir el desfase; los bancos italianos no hacen puente sobre un bien situado en el extranjero.
Lo que esto cambia en su presupuesto
Parta de lo que puede reunir sin hipoteca italiana: ahorros y margen de financiación en España. Añada la parte que un banco italiano cubriría de forma realista, del 50 al 60 por ciento del valor de tasación. Reste los gastos de compra, que siempre salen de sus fondos propios: impuesto de registro al 9 por ciento del valor catastral, notario, agencia, y el impuesto sustitutivo si pide hipoteca en Italia. El resultado es su horquilla de búsqueda, y suele quedar algo por debajo de la que da un simulador.
Prevea después los costes anuales: el IMU y la TARI, los gastos de comunidad si los hay, el seguro, el mantenimiento, y para una casa por reformar un presupuesto de obra firmado por un profesional, porque ningún banco financia una reforma estimada a ojo. Si piensa alquilar, nuestra guía de alquiler detalla lo que corresponde a Italia y a Hacienda.
Preparar la financiación
- Calcule primero lo que puede aportar sin hipoteca italiana.
- Pregunte a su banco en España si presta con garantía sobre su vivienda para una compra en el extranjero, antes de buscar.
- Cuente con el 50 al 60 por ciento de financiación en Italia, y el 2 por ciento de impuesto sustitutivo sobre ese importe.
- Reste los gastos de compra antes de fijar la horquilla.
- Traduzca sus documentos de ingresos antes del compromesso, no después.
- Negocie una condición suspensiva de préstamo en el compromesso.
- Trate los tipos publicados como orientación, no como una oferta.
Preguntas frecuentes
Para seguir leyendo
Lo que escriben los solicitantes sobre la financiación
De las 285 consultas con mensaje escrito recibidas en nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 25 citaban el valor de su propia casa como origen de los fondos, 10 describían un puente entre la venta de una vivienda y la compra de la siguiente, y 7 preguntaban sencillamente cuánto podían pedir prestado. Son cifras del conjunto de la red, no solo de Italia, pero muestran que la vía de financiar en casa, descrita en esta guía, no es la excepción.
Cómo se hizo esta guía. Bas Terpstra redacta, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y los importes cambian: use esta guía como información general y compruebe los detalles para su propia situación.
Esta guía es información general y no asesoramiento financiero, jurídico o fiscal personalizado. Los tipos y porcentajes citados son orientación basada en fuentes públicas de 2026 y expresamente no constituyen una oferta. Todo préstamo queda sujeto al estudio de ingresos, tasación y criterios de la entidad.