Cifras comprobadas el: . Los tipos y baremos cambian; las cifras siguientes describen la situación en esa fecha y no constituyen una oferta.
Quién puede comprar, y por dónde empezar
Como ciudadano de la Unión Europea, usted compra en Italia en las mismas condiciones que un italiano. No hay autorización que pedir, ni zonas vetadas, ni límite de superficie. El primer trámite es administrativo: el codice fiscale, el equivalente italiano del NIF, es obligatorio para firmar un compromiso, abrir una cuenta, contratar agua y luz y pagar impuestos. Se obtiene gratis en la Agenzia delle Entrate en Italia o en el consulado de Italia en España, presentando el documento de identidad. Es el paso que en España daría un extranjero al pedir el NIE, pero más rápido.
Una cuenta bancaria italiana no es obligatoria por ley, pero simplifica las domiciliaciones de gastos de comunidad, el IMU y los suministros. Si pide hipoteca a un banco italiano, la exigirá de todos modos. Las transferencias desde España van por SEPA, sin cambio de divisa ni autorización.
Los tres tiempos de la compra
Una compra italiana se desarrolla en tres actos sucesivos, y cada uno compromete más que el anterior. El esquema se parece al español, con nombres y plazos propios.
- La proposta d'acquisto. Una oferta escrita, casi siempre entregada al agente con un cheque o una transferencia de garantía. Mientras el vendedor no la acepte, puede retirarla. En cuanto firma, se convierte en un compromiso recíproco: léala como un contrato, no como un trámite.
- El compromesso, o contratto preliminare. Fija el precio, la fecha de la escritura, las condiciones suspensivas y la señal, la caparra confirmatoria, en general entre el 10 y el 20 por ciento del precio. Funciona como las arras penitenciales españolas: según el artículo 1385 del Código Civil italiano, si usted renuncia, pierde la caparra; si renuncia el vendedor, le debe el doble. Un compromesso puede y debería registrarse, y en muchos casos lo otorga el propio notario, lo que lo hace oponible a terceros.
- El rogito. La escritura pública ante notario, que transmite la propiedad, recauda los impuestos por cuenta del Estado y presenta el acto en el catastro y en los registros inmobiliarios. El notario lo elige y lo paga el comprador, como en España.
Entre el compromesso y el rogito pasan habitualmente de dos a cuatro meses, más si interviene un banco: tiene que tasar la vivienda, estudiar su expediente y emitir su oferta vinculante, que le obliga durante al menos siete días de reflexión antes de la firma. Si financia, haga incluir en el compromesso una condición suspensiva de obtención del préstamo; sin ella, una denegación del banco le cuesta la caparra.
Lo que comprueba el notario, y lo que no
El notario italiano controla el título de propiedad del vendedor, las cargas hipotecarias y los embargos, la correspondencia entre la vivienda tal como es y tal como figura en el catastro, y la existencia de las licencias urbanísticas. Desde hace unos años, una irregularidad catastral o urbanística bloquea la escritura, lo que le protege. Pide también el certificado de eficiencia energética, el APE, y el certificado de habitabilidad cuando existe. No hay nota simple como en España: la comprobación registral la hace el notario con las visure.
No comprueba el estado técnico del edificio. En el campo toscano o ligur, las casas antiguas reservan sorpresas de estructura, cubierta y saneamiento. El geometra es el interlocutor habitual para un informe técnico y para regularizar en el catastro las pequeñas diferencias que casi siempre existen. Cuéntelo en el presupuesto, antes del compromesso.
Si no entiende italiano, la ley notarial exige una escritura bilingüe o la presencia de un intérprete y de testigos. Es un coste más, pero también la garantía de que firma lo que cree firmar.
Los gastos de compra
En una compra a un particular, los impuestos se calculan sobre el valor catastral, no sobre el precio, siempre que la escritura refleje el precio real. El valor catastral es la rendita catastale revalorizada un 5 por ciento y multiplicada por 120 para una segunda vivienda, y suele quedar muy por debajo del precio de mercado. No hay ITP ni plusvalía municipal: el sistema es otro.
- Impuesto de registro (imposta di registro): el 9 por ciento del valor catastral, mínimo 1.000 euros. En prima casa, el 2 por ciento, a condición de empadronarse en el municipio en dieciocho meses y de no tener otra vivienda comprada con esa ventaja en Italia. Una segunda residencia no tiene derecho a ella.
- Impuestos hipotecario y catastral: 50 euros cada uno.
- Vivienda nueva comprada al promotor: IVA del 10 por ciento sobre el precio (4 por ciento en prima casa), más 200 euros por cada uno de los tres impuestos fijos. Sobre 250.000 euros, la diferencia entre ambos regímenes supera los 14.000 euros.
- Notario: honorarios libres y decrecientes, unos pocos miles de euros en una compra corriente; pida presupuesto, el preventivo, antes de elegir.
- Agencia: en Italia la comisión la pagan las dos partes, para el comprador normalmente en torno al 3 por ciento del precio más IVA, a confirmar por escrito antes de la proposta.
- Si pide hipoteca: el impuesto sustitutivo del 2 por ciento del capital prestado (0,25 por ciento en prima casa), retenido por el banco al desembolsar, más la tasación y la comisión de apertura. Nuestra guía de financiación detalla esa parte.
Todos estos gastos salen de sus fondos propios: un banco italiano no los financia. Réstelos de su presupuesto antes de fijar la horquilla de búsqueda, no después.
Comprar a distancia
No está obligado a estar presente en el rogito. Un poder notarial, otorgado ante notario en España o en el consulado de Italia, permite que una persona de confianza o un colaborador del notario italiano firme por usted. Pida al notario italiano el texto exacto que espera y la forma de legalización que exige, porque la práctica varía de una notaría a otra. Para el compromesso suele bastar un poder sencillo, pero también aquí la pregunta se hace antes, no la víspera.
Después de la compra: lo que Hacienda espera de usted
Para un residente en España, la vivienda italiana tiene tres consecuencias fiscales en casa. La primera es informativa: si su valor supera los 50.000 euros, se declara en el Modelo 720 entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a la compra, y solo se vuelve a presentar si el valor aumenta en más de 20.000 euros o si vende. Desde la sentencia europea de 2022, las sanciones son las generales de la Ley General Tributaria, pero la obligación sigue en pie.
La segunda es anual: en el IRPF, una vivienda no alquilada genera una imputación de renta inmobiliaria, como una segunda residencia en España. Al no existir un valor catastral comparable, el criterio de la Dirección General de Tributos es aplicar el 1,1 por ciento sobre el 50 por ciento del valor de adquisición. Si la alquila, los ingresos tributan como rendimiento de capital inmobiliario, con deducción por el impuesto pagado en Italia conforme al convenio de 1977; el IMU italiano, en cambio, no es deducible porque no es un impuesto sobre la renta, según la consulta vinculante V1742/2024. La tercera depende de su comunidad autónoma: la vivienda entra en la base del Impuesto sobre el Patrimonio y, por encima de tres millones, del Impuesto de Solidaridad. Un asesor fiscal puede cuantificarlo antes de la compra.
En Italia, una segunda residencia soporta cada año el IMU, el impuesto municipal sobre los bienes distintos de la vivienda habitual, y la TARI de basuras. Los municipios fijan el tipo del IMU dentro de una horquilla legal: compruebe el tipo del municipio elegido antes de comprar, la diferencia entre dos pueblos vecinos puede ser real.
Antes de firmar una proposta
- Pida su codice fiscale en cuanto la búsqueda vaya en serio.
- Haga calcular los gastos de compra sobre el valor catastral de la vivienda, no sobre una media.
- Encargue a un geometra la inspección del edificio y la comprobación catastral antes del compromesso.
- Negocie una condición suspensiva de préstamo si financia.
- Elija usted mismo al notario y pídale presupuesto.
- Prevea el poder y su legalización si no va a estar presente.
- Apunte el Modelo 720 para enero a marzo del año siguiente y la imputación de renta en el IRPF.
Preguntas frecuentes
Para seguir leyendo
De dónde parten las consultas para Italia
De las 356 consultas recibidas en nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 106 se referían a Italia, segundo destino después de España. Entre las regiones citadas, la Toscana va en cabeza (13 menciones), por delante del lago de Garda (10), el Piamonte (9), el lago de Como (8), Apulia y Sicilia (7 cada una). Son cifras del conjunto de la red, no solo de compradores españoles, pero muestran que las regiones descritas aquí son las que concentran la demanda.
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Esta guía es información general y no asesoramiento financiero, jurídico o fiscal personalizado. Los tipos y porcentajes citados son orientación basada en fuentes públicas de 2026 y expresamente no constituyen una oferta. Todo préstamo queda sujeto al estudio de ingresos, tasación y criterios de la entidad.